平成１２年（ワ）第１１５７号

準　備　書　面　７

２００１年３月２８
横浜地方裁判所　　第五民事部　御中

第１　はじめに
原告らは、これ迄の準備書面さらには本準備書面において本件契約における原告らに譲渡した譲渡価格と公示地価との差額が著しいことが判明したので、被告に対し、この公示価格から算出した適正価格と原告らに対する譲渡価格との差額について、損害賠償を求めるべく以下の主張を追加する。
１　被告の譲渡行為は著しい暴利行為であり、適正価格を超える部分について
は、公序良俗に違反し無効である。
従って、同超過額は不当利得に奉づく返還請求権に基づき、原告らに対し返還すべきである。
２　同差額について被告は原告らに対し、不法行為に基づく損害賠償義務を負う。

尚、原告らは、前回準備書面において主張した説明義務違反に基づく損害賠償について損害額の根拠について主張を補充し、最後に、原告らの主張について整理を行う。


第２　譲渡価格と公示地価との間の著しい価格格差と法的主張
１　著しい価格格差の具体的検討
平成7年譲渡価額は、平成11年譲渡価額並びに平成4年譲渡価額に比して、価額構成中土地価額につき、公示地価をべ一スで検討すると、1平方メートルあたり約41.9万円であるべきであったにもかかわらず、それよりも69.2万円も高額な(専有面積79.13平方メートルに対応する土地持分29.49平方メートルとすると約2041万円も高額となる)1平方メートノレあたり111.1万円とされており、これは被告主張のように物価動向・地価動向を考慮した価額であったとは到底言えるものではない。
以下、論証する。

(1)平成11年の地価を100とした場合(被告は平成11年は地価動向を反映させた適正価額であった旨主張し、鑑定書を出している)、平成1年から平成11年までの公示地価の動向は、別表1のとおりであり、

　　平成11年　　100.O
　　平成7年　　　12.O.O
　　平成4年　　　157.O

であった。
なお、平成4年を対象としたことについては、以下詳述する。

(2)ところで、若葉台団地においては、平成4年に第16期積立分譲住宅の販売をおこなった。
右第16期と平成7年(本件)と平成11年の各分譲販売に供した土地は、同条件で土樺取得・開発・造成が行われたものであり、その原価構成は変わらないはずである。もっとも、右土地価額は、利息動向・消費動向・物価動向やそれらを反映した公示地価動向による変動があった
ことが譲渡価嶺に反映されている限度においては容認されうる。そうであったなら、被告の主張も頷けなくはない。しかし、以下述べるとおり平成7年価額には、前期公示地価動向が全く反映されず、常識を越えた高額販売であった。

(3)そこで、平成4年の第16期分譲分の、今回被告が鑑定書で対象とした同タイプ類似の住宅につき、前回同様価額構成について

　　建物価額分＝消費税×1.03÷O.03
　　土地価額分＝譲渡総額−建物価額分

により、１記載の平成11年を100とした前記平成4年の公示地価動向によって推定され、適正と考えられる各住宅の土地価嶺分を算出し、専有面積を考慮して1平方メートルあたりの土地価頚分を算出してみると別表3のとおりである。
いずれも販売価額の土地価額分は、1平方メートノレあたり49.O万円であり、公示価格から推定される(適正と考えられる)土地価額分は1平方メートルあたり54.8万円であって、いわゆる割安で譲渡していたものと言え、被告の公共性からして妥当であったものと評価できる。

(4)一方、前回主張のとおり、平成11年を100として公示地価動向(前記1のとおり)を考慮し、平成7年の譲渡価額における土地価額分につき、実際譲渡価額と公示地価価額からして適正と考えられる価額について、前同様に1平方メートノレあたりの土地価額分を算出すると、別表2のとおりであり、

　　実際譲渡価額　109.2万円
　　　　　　　　　　　　111.0万円
　　　　　　　　　　　　112.9万円
　　　　　　　　　(平均111.1万円)
であつた。
一方、被告が適正であったとする平成11年については、1平方メートルあたり

　　　　　　　　34.9万円

であり、平成7年は、その1.2倍であったから(前記1)1平方メートルあたり

　　　　　　　　41.9万円

が地価動向を適正に反映した価額であった。


(5)なお、別表各表で明らかなように、建物価額分は1平方メートルあたり、20万円台後半から30万円台で、一応許容範囲であると評価でき、価額に著しい不平等をもたらしているのは、土地価額であり、土地基本法などでは公杜など公的機関は土地取引においては公示地価を指標にすべきものとされ(むしろ地価公示制度はそのための制度である)ていることからすれぱ、被告の主張は首肯しかねる。
因みに、地価公示制度は、土地基本法第16条を基本として定められているが、同法第6,7,8条によれぱ、国厚び地方公共団体、事業者、国民はこれを遵守すべき旨を定めている。
又、土地収用法第3条30号によれぱ、地方住宅供給公杜は、同法により土地を強制的に収用することが出来るものとされているが、この趣旨は地方住宅供給会杜が極めて強度の公共性を有し、それが故に分譲の価格決定に際しても公平性が確保されることが保証されていることに起因するものであることを付記しておく。

(6)以上の検討結果をグラフに記すと、別添グラフのとおりとなる。
同グラフで明らかなとおり、被告は平成11年は地価動向を反映した適正価額として1平方メートノレあたり34.9万円で譲渡し・平成4年も地価動向を考慮した1平方メートノレあたり54.8万円を下回る49.０万円で譲渡していながら、本件の平成7年Fは、地価動向を考慮すれぱ1平方メートノレあたり41.9万円(被告主張の適正価額)で譲渡すべきであったところを、この時だけ何故か突出して、約111.1万円で譲渡していたものといえ、適正価額の約2.7倍で譲渡していたものである。

被告は、平成7年譲渡価額が適手であったと主張するなら、具体的に主し、かつ、譲渡価額算定の資料(証拠)をすみやかに明らかにすべきである。





２　不当利得に基づく返還請求権(公序良俗違反(民法90条)に去る一部無効の主張)
(1)前記第2の1の具体的な検証からして既述したとおり平成11年・平成4年は地価動向を考慮した形で価格決定がなされているが、平成7年は地価動向は無視され適正価格の約2.7倍で譲渡されていることが明らかとなった。
(2)ところで既に再三にわたり述べてはいるが、被告は、住宅問題に悩む勤労者に対し、良好な環境の・もとで住宅を供給して住宅福祉の増進に寄与する立場にある極めて公共的専門的性格の強い特別法人である。一方原告らは、資金の確保、住宅口ーンを利用した場合の返済額に頭を悩ましながら生活基盤である住宅を確保したいと考えている一消費者、市民である。
(3)このような客観的立場からすれぱ、原告らとしては被告が公共的性格が強いが故に民間の営利会杜と比較してより高度なモラルを期待し、しかもより多量の情報を有するなかで適格で合理的方法と内容により譲渡価格を決定して譲渡しうることを疑う立場にはなかったことが理解しうる。
又、被告としても原告らが被告に対し、被告においては公明正大な方法内容で価格を決定して、取得者相互間に実質的な平等性を阻害しない譲渡を行うことを期待していたことを了知しうる立場にあった。
(4)しかるに被告は、原告らが前記のとおりの期待や被告を信頼していることを了知しながら、譲渡価格が決定されるに至った過程を何ら具体的に説明することなく、不動産の価格決定の方法等につき知識を有しない原告らに対し、あえて「被告は、分譲住宅の値下げ販売はできない。」等の虚偽のセールストークを用いて、地価動向を無視して、適正価格の約2.7倍の価
格物件を「適正価格と称して」譲渡するに至ったものであり、被告の譲渡行為はその譲渡方法、価格の著しい不均衡からして暴行行為を構成するものとして公序良俗に反し、適正価格を超える価格部分については民法90条により無効である。
尤もこの点については、仮に約2.7倍の格差をあったとしても、それは「著しい暴利行為」とはいえないとする反論が予想される。
しかし本件は100円、1000円の価格物件に対しての約2.7倍を問題にしているものではない。
1000万円以上もし、一消費者にとっては生涯をかけての取得と考えられる不動産を対象としているものである。従ってこの点を考えるならぱ、約2.7倍の格差は著しい暴利行為を構成するものであることは明らかである。
尚、又最高裁判所27年10月20日判決は、債務額の約5倍の不動産の代物弁済予約を暴利行為により無効としている。
従って、この判決からして不動産については5倍以下であれぱ著しい暴利行為とはいえないのではとの反論も考えられる。
しかしながら、既に同判決から40年余を経過している現在、民法90条に関する解釈も時代に適合して弾力的に解放していくことは当然であり、前記最高裁判所を根拠とする反論も的を得たものとはいえない。
(5)以上により原告らは被告に対し、不当利得により適正価格を超える部分(専有面積79.13平方メートノレの物件の場合1戸あたり約2041万円)に関し返還請求権を有するものである。


３　不法行為に基づく損善賠償請求権について
東京地方裁判所平成10年1月23日判決(判タ991号206頁)の事案は、実際の現地価格の２倍から４倍の価格にて土地を販売した業者に対し、「売主の希望価格が著しく不相当な場合は、購入者の不測の損害の発生を防止するため、正確ではないにしてもおよそその現地価格などの基本的な事項を説明した上で、購入の勧誘をすべきである。」と注意義務を設定し、これに違反して販売した業者に対し、不法行為責任を認めた。
本件においても被告は原告らに対し、適正価格の約2.7倍の土地価格を設定し売却しており、上記判示する購入者の不測の損害の発生を防止するため、正確ではないにしてもおよそその現地価格などの基本的な事項を説明した上で、購入の勧誘をする義務を負うところ、被告は原告らに対し、おおよその現地価格についての説明を行わないことは勿論、逆に平成12年12月27日付準備書面別表記載のような虚偽または誇大なセールストークによる勧誘を行ったものであり、上記東京堵方裁判所の事案に照らしても被告が不法行為責任を負うべきことは当然である。
そして、この場合の損害額は、実際の原告らの譲渡価格と公示価格から算出された適正価格との差額と認めることが相当である。


第３　説明義務違反による損害額について
1　説明義務違反行為が存在した場合,それによって生じた損害額は、原則として説明義務違反行為がなけれぱおこなわなかったであろう行為(本件では各住戸の購入)を行ったことにより発生した損失というべきである。
本件においては、平成12年12月27日付原告準備書面で主張したとおり、被告には説明義務違反が認められる。
そして、披告の上記説明義務違反当時の適正価格は第2記載の公示価格から算出された価格であり、従つて原告らに対し譲渡した価格と適正価格との差額が損害額となる。

2　説明義務違反認容事例における損害額の算定の基礎
以下に列挙する判例においても、説明義務違反によって購入した債券や不動産の価格を損害の基礎としており、それが換価されていたり,換価可能な場合には処分価格との差額を損害の基礎としている。
その上で、事案によっては被害者側の事情等を考慮して過失相殺をおこなうととで損害額の調整をおこなっている。
本件において,当初分譲価格と,適正価格の差額を損害の基礎とすることは,これら判例の考え方とも共通するものである。

�@【事件番号】東京地方裁判所判決/平成10年(ワ)第27806号
【判決日付】平成12年4月26日
【判示事項】外国投資銀行の発行する円貨杜債の購入を勧誘した証券会社の担当者が顧客に対する説明義務ないし証券取引法15条１項、2項所定の義務を怠ったとして証券会杜の債務不履行ないし使用者責任が認められた事例
【参考文献】金融・商事判例10.96号12頁
説明義務違反による債務不履行及ぴ不法行為責任を認めている。
損害額は説明義務違反行為の対象となった債権(無価値になった)の購入金額である。(購入金額と現在価値の差額)

�A【事件番号】大阪地方裁判所判決/平成9年(ワ)第10437号
【判決日付】平成11年3月30日
【判示事項】証券会杜外務員の株式投資信託およぴワラントの投資勧誘に説明義務違反等があり証券会杜の債務不履行責任が成立するとされた事例
【参考文献】判例タイムズ1027号1ρ5頁
金融法務事情1558号37頁

証券会杜の商品販売に際しての説明義務違反の債務不履行責任を認めているが、損害額は原告のワラント及びファンダメンタルの購入額と売却額との差額である。
(購入金額と売却価格の差額)

�B【事件番号】東京地方裁判所判決/平成7年(ワ)第10334号
【判決日付】平成11年3月11日
【判示事項】証券取引の経験が豊かな投資家が証券会杜の従業員の勧誘により証券取引を任し、ワラント取引を行った結果損失を被った場合において証券会杜の説明義務違反、損失拡大防止義務違反による不法行為責任が認められた事例(過失相殺7割)
【参考文猷】判例時報1704号91頁
不法行為責任であるが、損害額としては取引による差額を基準としている。

�C【事件番号】神戸地方裁判所判決/平成5年(ワ)第399号
【判決日付】平成11年1月21日
【判示事項】ワラント取引において、証券会杜の従業員に説明義務違反があったとして損害賠償が認められた事例((2)'事件、過失相殺7割と5割)
【参考文献】判例時報1706号75頁
説明義務違反の不法行為責任を認容しているが、損害額は被害者が各ワラントの購入のために支出した費用それ自体が損害となり、ワラントの購入価格からワラント取引により受けた利益を損益相殺した額を損害の基礎としている。

�D【事件番号】東京地方裁判所判決/平成4年(ワ)第1547.8号
【判決日付】平成10年7月13日
【判示事項】米国内のモーテノレを投資目的で購入した買主が右モーテルの経営不振により損失を受けた場合において、右売買契約の仲介業者に収益性等に関する説明義務違反の債務不履行責任が認められた事例(過失相殺2割)
【参考文献】判例時報1678号99頁
海外不動産の売買に関する説明義務違反を認め、売買代金、契約締結費用を損害の基礎としている。(購入金額及び費用全額)

�E【事件番号】東京地方蔀判所判決/平成8年(ワ)第19369号
【判決日付】平成10年9月16日
【判示事項】マンションの売買において仲介業者及び売主である不動産業者の従業員に説明義務違反があつたとし下買主の損害賠償請求が認容された事例
【参考文献】金融・商事判例1061号37頁
売買契約は錯誤無効になるとして購入代金全額を損害の基礎とするとともに弁護士費用にっいては説明義務違反と相当因稟関係のある損害額は、請求の基礎の10%であると認めている。


第4　原告らの主張6整理
1　債務不履行に基づく損害賠償請求権

2不法行為に基づく損害賠償請求権.

3不当利得に基づく損害賠償請求権

4まとめ
上記訴訟物は、選択的併合で請求原因は各訴訟物の中で選択的主張である。なお、損害額については、第1期譲渡価格と第2期譲渡価格との差額または第1期譲渡価格と当時の適正価格との差額の一部請求として訴状請求の趣旨記載。判決を求めるものである。


以　上